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昨年、大きな買い物をしました。マンションをついに買ってしまいました!!🥳　2022年の1月下旬から家探しを始め、4月に購入したので、怒涛3か月でした。その時に感じた、住宅購入をする前に準備しておくべきことを話した後、私達がした選択についてお話ししたいと思います。私はお金のプロではないので、飽くまで一意見としてご参考ください。

———＊事前情報＊———
・フルタイムの共働き
（夫婦共に製造業エンジニア）
・夫32歳、私31歳
・2022年4月にマンション購入
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◆住宅購入をする前に準備しておくべきこと◆
住宅購入を経験して思いましたが、不動産は出会いです。素敵な家やマンションとの出会いは突然やってきます。決断や手続きまでにのろのろしていると、先に他の人に買われてしまうかもしれません。素敵な物件に出会ったときにすぐ動けるようにしておくことが、いい物件を自分のものにするコツです。

①最低限の知識は頭に入れてどうするか決めておく。
下記６項目の仕組みや制度を理解して、自分たちはどうするのかを考えておくと、おおよそのことには、対応できるかなと思います。
※私たちと異なるケースの場合は、下記では不十分な場合があります。

１．固定金利 と 変動金利　(参考)
２．ペアローン　(参考)
３．元利均等返済 と 元金均等返済 (参考)
４．住宅ローン控除　(参考)
５．団体信用生命保険 　(参考)
　　（がん団信などを含む）(参考)
６．固定資産税　(参考)

また、チラシにのっている家の価格は飽くまで、物件のみの価格なので、この金額に加える形で仲介手数料（一般には売買価格×3.3％＋66000円）(参考) や金利、印紙税、司法書士への報酬など、もろもろの諸経費を払う必要があります。結果的に私たちの場合だと500万円くらい上乗せされる形となりました。無視できる金額ではないので、しっかり押さえておきましょう。

②借入可能額ではなく借入妥当額を把握しておく。
借入可能額は高めにでてしまうので、借入妥当額を把握しておく必要があります。安定した返済を続けられる返済負担率の目安は一般的に25％以下と言われています。私たちは、それを聞いても不安だったので、ファイナンシャルプランナーさんについてもらい、キャリアプランから借入妥当額を算出してもらいました。かなり細かかったです。子供は何人ほしいのか？習い事はなにやらせる？高校・大学は私立？公立？理系？文系？車は買う？など。人は怠惰な生き物で計画よりも絶対多く使ってしまうので支出は大目に見積もって借入妥当額を算出しました。

③ローンを借りる銀行を決めておく。
銀行によって金利が変わります。それだけでなく、銀行によっては元金均等返済方式がなかったり、がん団信の内容も異なったりします。また、不動産会社と、希望の銀行で取引の実績がなかったりすると、その銀行にお願いできないことがあるようです。なので、予めどこの銀行からローンを借りるかを決めて、家を探す前に不動産の人に、この銀行からローンを借りたいのですが可能ですか？と確認しておくほうがベターです。

④マイナンバーカードを作っておく。
私たちは日中働いているので、平日の役所の営業時間に、住民票や印鑑証明などを取りに行くことが困難でした。私たちを担当してくださった不動産の方は、とても親切で、必要書類をほとんどを代理で発行、入手しに行ってくれました。マイナンバーカードさえあれば代理での発行が可能です。住民票程度であればコンビニエンスストアでも入手できるようになってかなり便利になりましたよね。

◆私たちの選択◆
■築４年中古マンション(認定住宅)を購入
もともとマンションに住みたいと思っていて、条件を重ねていくと新築マンションだと高くて手が出なかったので中古マンションにしました。売り易い物件（駅近など）ということも意識したかったのでこのような決断になりました。中古マンションでも、認定住宅を買うことでローン控除の枠が広がります。私たちのマンションは低炭素認定住宅です。

■変動金利を選択
圧倒的に金利が安いので、変動金利を選んでいます。がん団信に入っても1％以下。まさに低金利時代ですね。また金利上昇があるのは、基本的には今回のケースのように固定金利から上がるので、戦略を立てやすいです。

■ペアローンを選択
住宅ローン控除をフルマックス貰うためにペアローンにしました。例えば認定住宅の中古住宅を、ペアローン35年で頭金なしで購入した場合、残金に対して3000万円の限度に0.7%の控除を10年間受けることができます。なので例えば、7000万円のマンションをペアローンで夫：3500万円　妻：3500万円で買った場合、限度額3000万円の0.7％、つまり、21万円×2人分＝42万円の控除を1年目は受けることができることになります。返済年度を重ねて残金が3000万円をわった場合は、残金×0.7%の計算ととなります。

■頭金なしを選択
こちらも、住宅ローン控除をフルマックスで貰うために頭金は入れていません。残金によって住宅ローン控除額は決まるので先払いしてしまうと、控除額が減ってしまいます。繰り上げ返済をするとしても控除期間が終わった後にする予定です。しかし、これは低金利が条件ですので、日銀総裁が変わって固定金利アップのニュースに胸がざわざわしていますが、金利の動向をウォッチして繰り上げ返済するかを決める必要があると思っています。現時点では、景気もよくないのですぐに変動金利もアップする可能性は少ないとみて、特に何もせず様子をみています。

■元金均等を選択
今は圧倒的な低金利時代。金利が今後上がることはあっても下がることはない。後回しにすればするほどリスクが高い、元金を着実に減らすことが吉と考えました。総返済額も元金均等のほうが安いです。元金均等は、返済年度を重ねていくと毎月の返済額も減っていきます。返済開始時の返済額は大きいですが、最初の10年は住宅ローン控除があるのでそれを考慮して考えればハードルが高い返済方法ではない気がします。銀行は金利で儲ける商売なので、元利均等をお勧めしてくるかもしれませんが。

■がん団信加入
普通の団信は契約者が死んだ時、その人が借りていたローンがチャラになる仕組みですが、がん団信は、がんと診断された時点でその人が借りてるローンがチャラになります。ガン団信への加入は金利に0.数%上乗せする形になりますが、これを保険でカバーしようと思うとこの金額ではできないので、私たちはガン団信加入を選びました。

■返済負担率：15％
最終的に私たちの返済負担率は現時点で15%です。この数字をみると低いようにみえますが、私たちは共働きで、どちらかが、ある一定期間仕事を休まなければならない状態になると、返済負担率はあがります。キャリアプランから算出したキャッシュフローをみて決めることをお勧めします。

◆家を買ってよかったこと◆
★気に入った素敵な家を自分のものにできたこと。
★資産として残るものにお金を払うことができていること。
（賃貸の場合だとそのお金は消えていくだけですが、家を買うと自分の資産に対してお金を払っている感覚なので、気持ち的にも心地いいです。）
★世の中の仕組みを学べたこと。
製造業で仕事をしているので、こんなにも違う業種の人たち（不動産会社の人・銀行員・保険屋さん・司法書士の方など）と密にやり取りをしあう機会が今までありませんでした。とても貴重な社会勉強になりました。

◆次家買うならこうする！◆
あまりにも短期間でやりすぎたなと反省しています。冒頭にも述べたように不動産は出会いです。私たちは結果的に素敵な物件に出会うことができましたが、いい物件に出会う確率を上げるために、次回家を買うなら、早めに不動産会社に相談して新物件の網を張る行動をすると思います。

こう書いても、理解するのは難しいと思います。もし住宅購入に悩まれていて、もう少し具体的に年収やマンションの価格、月々の支払額が知りたいなどがあれば下のボタンから、ご連絡ください。できる限りのことをお伝え致します。私達がお世話になった不動産会社の担当者やファイナンシャルプランナーのご紹介も可能です。